家具付マンションの効果

債権法は、また債権総論と債権各論に分かれるのが普通です。そして、債権各論はまた分かれ、売買契約は契約法の中にあります（ややこしいことに契約法も契約総論と各論に分かれるのです）。
登記などの手続きは、不動産登記法や細則に規定されています。登記の効力などは民法の問題であり、物権法の領域です。
以上が基本的な3つの区分です。ただし、3つの他にも多岐にわたる法律が関与してきます。
代理は民法総則、土地の規制は都市計画法や建築基準法、その他、農地法や借地借家法などです。本書は不動産のマニュアルですが、その内容はほぼ3つに分かれます。
3つとは、不動産（物権と物権変動）、購入（売買契約）、登記などの手続き、のことがあり、不動産仲介は宅建業法です。なお、マンションの法律として区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）があります。
もともとは区分所有法は民法の物権法の特別法ですが、管理手続きなど細かい点が定められており、単なる物権法の枝分かれとも言えません。マンションについてこのような法律があることすら知らない人が多いようです。
しかし、マンションに住むのに、区分所有法の常識を知らないではいけません。マンションにはイザコザは付きものであり、その対処に区分所有法を知っているということは大事だからです。
訳の分からないことを言う人も出現しますから、条文のコピーを持参して議論すればよいでしょう。不動産とは土地と建物のことです。

動産に対する言葉です。「なあんだ、そんなことわかっているョ」と思わないでください。
土地とはなにか、建物とはなにか、ということについても、それぞれたくさんの問題を含んでいます。問題が多すぎるので、難しいことは順を追って入っていくことにし、最初はサラリといきましょう。
さて土地ですが、普通のひとが不動産を購入するとなると、土地というのは宅地でしょう。しかし、土地には宅地のほか、山林、雑種地、公衆用道路、田、畑、牧場、境内地、などいろいろなものがあります。
いろんな規制もあります。土地の状況も問題です。
崖地や湿地なども建築には向きません。こうして考えてみると、土地といっても一筋縄ではいかず、怖いものです。
その上に環境や交通を考えるのですから土地選びは大変ですね。ある程度の知識がないとヒドィ目に合うことがあります。
所有権を取得します。不動産購入というと、もちろん土地だけを買うこともありますが、建物と土地を買う、あるいはすぐ家を建てる予定で土地を買う、というのが普通でしょう。
しかし、建物だけ買うということはないでしょう。あるとすれば、土地がすでに自分の物である場合か、建物をばらして移築する場合でしょう。

上物だけを買うということはありますが、この場合は土地の賃借権など土地使用権をも買うことになります。土地所有権でなくても、何らかの土地の権利付きで、買うことに変わりはありません。
購入とは売買契約によって何かを買い受けることで、それ自体は改めていうほどのことではありません。とはいえ、不動産は大きな買物ですから、電気器具を購入するのと違い、売買契約についての大きい注意と知識が必要です。
契約の締結、さらにその履行の問題があり、登記や引渡しについても油断はできません。不動産の購入が首尾よく立派にできれば大したものです。
そこで獲得する知識は、今後社会的に活躍するにあたっても大いに役に立ちます。さらに高度な知識も付け加えて行きますが、順を追って読み進めば、山の緩やかな尾根を登るようなもので、いつの間にか高みに達します。
気楽にやりましょう。画失敗にはどんなものがあるか不動産購入の失敗は数限りなくあります。
その典型は代金だけ取られて不動産が手に入らなかった、という事例でしょう。詐欺、相手の債務不履行、建物の滅失、無権代理などいろいろです。
次は建物や土地に物的な欠点がある場合です。環境の欠点もこれにふくめます。

建築基準法などの規制で思うような建物が建てられない土地もあります。 3番目は権利関係の欠点です。
完全な所有権でなかったり、抵当権や他人の権利が付着していたりする場合です。これらの失敗についても、以下の項目で事例をあげて説明をし、予防の心得を述べましょう。
単発の事例だけでなく、体系的な事案例で応用がきくようにしたいと思います。不動産詐欺の手口には、他人の不動産を見学させて手付金を詐取するものから、権利証（登記済証）を偽造し、印鑑証明書も不正に入手し、あたかも自分の物件であるのよう偽って代金を詐取するものなど、その手口は多岐にわたります。
不動産の売買の場合、いくら偽造の登記を信じたからといっても、購入者はその不動産を取得することはできません。これは、権利証（登記済証ともいう）が本物であっても同様です。
このことは、後にも述べますが、登記には公信力はないからです。では、何を最終的に信じればよいかですが、残念ながら実は絶対といえる確実ものはないのです。
危ない物件だと思ったら買うのをやめる、これが最善の対策です。土地について少し詳しいことに進みましょう。

土地とは何でしょうか。富士山は土地でしょうか。
隅田川の底は土地でしょうか。答としては、富士山は土地です。
浅間神社の境内地になっていると聞いたことがありますが調べたことはありません。しかし、山林はすべて私権の対象になる普通の土地です。
これに反し隅田川の底は不動産取引上の土地にはなりません。地質学上は隅田川の底地も土地でしょうが、法律上は違うのです。
一級河川、二級河川の流水は法律上私権の目的にならないとされ（河川法）、その底地も同じ扱いを受けます。池や沼の底地は私権の対象になり「池沼」として登記されます。
ただし、実際の不動産購入で、川や池の底地、あるいは海岸の浸食地をつかまされるなどということは、まずないでしょう。そんなことを考えるのは非現実的です。
しかし、実際に問題になる事案はたくさんあります。まず、難のある土地です。
地形や道路付けの良し悪し、建築基準法上問題がある土地、他人の権利が絡まった土地などです。あるいは農地、市街化調整区域にある土地などです。

古都保存法や文化財保護法などによる制限もあります。それに好みもありますから、売込みの時の説明と違う土地も困ります。
つまり物的、法的に問題のある土地があるのです。これらの問題についても後で詳述します。
画土地の権利はその上下に及ぶ土地の上下関係はどうでしょうか。江戸時代から3階建ても地下室もあり、3階建て部分も地下室の部分も、土地の権利のなかにはいります。
土地所有権は地上地下に及ぶ、これが土地の意味です。アメリカには空中権という制度があり、我国には制度としてはありませんが、その用語は使われだしています。
ビルなど高架物を建てるときに使用されます。さらに土地所有権は、土地の定着物や土地を構成する土や石に及ぶ、などの問題がありますが、これは所有権の範囲の問題であり、土地そのもののことではありません。
地中の鉱物も土地に入るはずですが、これについての採取の権利（鉱業権や採石権）は土地の権利とは別のものとして除かれます。また地下水、ことに温泉については慣習上独立の権利が認められることがあります。

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